Bostadsrätt
Att bo i bostadsrätt skiljer sig från att bo i hyresrätt och i villa.
Ägande
Brf Silverdals Torg är en fristående bostadsrättsförening och vi som bor i bostadsrätt är delägare i denna förening, det betyder att du och alla andra äger och förvaltar husen och marken gemensamt. Det gör också att vi är mer eller mindre beroende av varandra. Vi har alla olika levnadssätt och vanor, det gäller därför att kunna samarbeta, ta hänsyn till och acceptera varandra. En positiv grundsyn är en bra start!
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som mot ersättning och utan tidsbegränsning upplåter föreningens lägenheter med bostadsrätt till medlemmarna. Föreningen äger alla hus och gemensamhetslokaler. De boende äger tillsammans föreningen. Bostadsrätten är en förmögenhetstillgång som kan jämställas med t ex att äga aktier. Det innebär att du både kan belåna och sälja din bostadsrätt. När du belånar din lägenhet noterar styrelsen detta i föreningens lägenhetsregister. När du säljer din lägenhet söker du utträde och köparen inträde i föreningen. Köpet blir giltigt först när styrelsen godkänt köparen som medlem i föreningen och har noterat detta i lägenhetsregistret.
En bostadsrätt disponerar man med s. k . nyttjanderätt - som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlemmarna har inte äganderätt till sina lägenheter utan har en form av nyttjanderätt kallad bostadsrätt. Som bostadsrättshavare är du medlem i en förening som äger huset och tar ansvaret för fastighetens skötsel. Medlemskapet ger också inflytande över föreningens verksamhet. Varje bostadsrättshavare har ansvaret för att vårda sin lägenhet.
I en bostadsrätt delas både ansvaret och kostnaderna för underhåll mellan den boende och föreningen. Samma regler gäller vid reparation i samband med t ex vattenskada eller ”normalt” underhåll. Grundregeln för hur ansvaret och kostnaden fördelas finns i föreningens stadgar: ”Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta gäller även mark, förråd och garage eller annat lägenhetskomplement, som ingår i upplåtelsen”.
Kortfattat innebär det att du ansvarar och står för kostnaderna för det ”inre” underhållet, dvs. för underhållet av lägenheten, ditt förrådsutrymme och eventuella garage. Föreningen ansvarar och betalar för det övriga, det s.k. yttre underhållet. Föreningen ansvarar och betalar också för reparation av ventilationskanaler och ledningar för avlopp, värme, elektricitet och vatten som används av flera än en lägenhet.
Som medlem svarar du/ni själva för ledningar inne i lägenheten. I stadgarna finns en redogörelse för vilket underhåll du som bostadsrättshavare ansvarar och betalar för. Det inre underhållet börjar vid ytterväggens tät- eller ytskikt. Bågarna mellan fönstren hör till det inre underhållet. Av det inre underhållet ansvarar och betalar föreningen för bärande innerväggar och ev. ventilationsfläkt. För det som föreningen ansvarar har du s.k. tillsynsansvar. Det innebär att du löpande skall kontrollera t ex att allt fungerar korrekt och anmäla eventuella problem till styrelsen/förvaltningen.
För reparationer på grund av brand eller vattenledningsskada är du bara i begränsad omfattning ansvarig i enlighet med bestämmelserna i bostadsrättslagen. Med vattenledning menas enligt domstolsbeslut bara ledning för varm- och kallvatten, dvs. inte värme- eller avloppssystem.
Ansvar
När det gäller boendet i en bostadsrättsförening och underhållsansvaret för den egna lägenheten styrs detta av föreningens ordningsregler, gränsdragningsregler, stadgar samt bostadsrättslagen.
Påverka
Som medlem i föreningen har du möjlighet att påverka verksamheten, bland annat genom att delta vid årsstämman, lämna motioner till stämman och genom att lämna förändringsförslag till styrelsen.
Avgiften för boendet beror i hög grad på hur mycket vi måste betala för t.ex. vatten, värme, el, reparationer, vattenskador och sophantering. Därför är det viktigt att vi alla tänker på att värna om och vårda vår gemensamma förening.
Hur styrs en bostadsrättsförening?
Bostadsrätten är en ganska komplicerad form av gemensamt ägande med många intressen som ska tillgodoses. Det finns därför en mängd bestämmelser, som reglerar detta samboende. Föreningen har stadgar som reglerar föreningens och styrelsens arbete. Dessutom finns det en särskild lagstiftning som gäller för bostadsrättsföreningar.
Som bostadsrättshavare är du med och fattar beslut om vilka som väljs till styrelseledamöter och revisor. Vid den årliga stämman är du också med och bestämmer om styrelsen ska beviljas ansvarsfrihet, fastställer resultat- och balansräkning, eventuella ändringar av stadgarna, om föreningen ska riva, bygga till eller göra andra väsentliga förändringar. Vid årsstämman och vid eventuell extra stämma har varje bostadsrätt normalt en röst om inget annat är bestämt i stadgarna. En bostadsrättshavare har rätt att använda ombud på stämman.
Insats och månadsavgift
När du köper en bostadsrätt i en ny förening betalar du en insats. På samma sätt som hyresgäster betalar hyra måste du som har en bostadsrätt betala en så kallad årsavgift, som när den anges per månad kallas för månadsavgift. Årsavgiften, som beslutas av styrelsen, ska täcka föreningens kostnader för drift och underhåll av fastigheten och dessutom räntor och amorteringar på lån. En fördel med att bo i bostadsrätt är att man bor till självkostnad. Varje sparad krona innebär också mindre kostnader för dig som medlem.
Störningar
I nya bostadsrättslagen definieras vad som menas med störningar i boendet. Dessa liknar de som sedan tidigare finns i hyreslagen. Bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som är skadliga för hälsan eller försämrar deras bostadsmiljö. Om störningar förekommer ska bostadsrättshavaren som stör anmanas att vidta rättelse, precis som tidigare. Vid särskilt allvarliga störningar kan bostadsrättshavaren sägas upp av bostadsrättsföreningen utan rättelseanmaning, undantaget om lägenheten är uthyrd i andrahand.
Avhjälpande av brist
Bostadsrättsföreningen har möjlighet att på bostadsrättshavaren bekostnad avhjälpa brister som bostadsrättshavaren ansvarar för. Denna rätt gäller dock endast i de fall där annans säkerhet äventyras eller om det finns risk för omfattande skador på annans egendom. Exempel på tillfällen när detta kan användas är vid felaktigt utförd elinstallation eller ändringar i våtutrymmen som kan orsaka vattenskador i huset eller angränsande lägenheter. Om man inte kan komma överens med bostadsrättshavaren när tillträde kan ske kan bostadsrättsföreningen begära handräckning från kronofogdemyndigheten för att få tillträde till lägenheten.
Inre underhåll av lägenheten
Begreppet stamledningar är borttaget i den nya bostadsrättslagen. Istället pratar man om ledningar som föreningen försett lägenheten med och som betjänar fler än en lägenhet. Det man avser är t.ex. vatten, avlopp, värme, el, gas och ventilationskanaler. Ventilationskanaler är nytt i bostadsrättslagen. I vissa fastigheter har man byggt dessa så att varje lägenhet har sin egen ventilationskanal. Trots att dessa endast betjänar en lägenhet ska de räknas in i bostadsrättsföreningens ansvar. Enligt normalstadgarna ansvarar bostadsrättsföreningen för fler än dessa uppräknade ledningar. Just nu pågår en översyn av stadgarna. Eventuellt kommer lagändringen innebära en ändring i stadgarna.
”Vattenskador är något av det jobbigaste – och dyraste – som man kan råka ut för i en bostadsrätt. En läckande rörkoppling under diskbänken kan orsaka skador för hundratusentals kronor. Sakta, och ofta helt omärkligt, kan vattendroppar leta sig ner i väggar och trossbottnar.”
Lagar för bostadsrättsföreningar och dess medlemmar
Nedan har du länkar till andra sidor på nätet som vi tycker är viktiga för boendeformen.
Bostadsrättslagen SFS 1991:614 (BRL)
Lag om ekonomiska föreningar SFS 1987:667 (LEF)
Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning 1982:352
Bostadsrättsförordning 1991:630
Bokföringslagen SFS 1999:1078 (BFL)
Fastighetstaxeringslagen SFS 1979:1152
Inkomstskattelagen SFS 1999:1229 (IL)
Mervärdesskattelagen SFS 1994:200 (ML)
Skattebetalningslagen SFS 1997:483 (SBL)
Årsredovisningslagen SFS 1995:1554 (ÅRL)
Lag om självdeklaration och kontrolluppgifter SFS 2001:1227 (LSK)
Lag om statlig fastighetsskatt SFS 1984:1052
Lag om statlig förmögenhetsskatt SFS 1997:323 (SFL)
Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)